Com o aparecimento de novas tecnologias e ferramentas digitais, surge um impasse quanto ao uso de aplicativos, como por exemplo o Airbnb, para fins de “locação” de apartamentos em condomínios residenciais, nessa nova modalidade de hospedagem. A polêmica foi parar no judiciário e chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), que já proferiu decisão sobre o assunto.
No dia 20/4, por maioria de votos, a 4ª Turma do STJ, decidiu pela proibição do uso do imóvel para fins comerciais se, na convenção do condomínio estiver estipulado a utilização do imóvel apenas para fins residenciais, estando assim proibido o uso do bem para outra destinação.
De acordo com o entendimento dos ministros, o fato do contrato configurar como hospedagem foge do que está previsto na lei de locação de imóveis urbanos (Lei 8.245/1991), que dispõe sobre a locação pelo prazo de 30 meses ou por 90 dias, para locação por temporada, não havendo uma lei atual específica que trate dessa novidade locatícia.
A Comissão Especial de Direito Condominial da OAB São Paulo, emitiu um parecer sobre locação atípica de unidades condominiais em condomínios edilícios exclusivamente residenciais no padrão “AirBnB”, com a seguinte posição: “(…) nossa opinião de que tal modalidade de “locação” ou “hospedagem” em condomínio edilício residencial não é permitida, salvo mudança específica na convenção, destinação e atendendo as exigências legais para tanto”. Além de uma análise aprofundada da lei que regula os contratos de locação, o documento cita o Código Civil, com ressalva para o capítulo que trata do Condomínio Edilício. Entre as estipulações previstas no artigo 1.334, o inciso V determina que o regimento interno deve estar presente na convenção do condomínio.
Sobre a importância da convenção do condomínio, a comissão ressalta: “A convenção está para os condôminos como está a Constituição Federal da República para o cidadão. Nela é que está prevista a forma de “governo”, de “sufrágio”, da forma de arrecadação de “recursos” para a manutenção e conservação da coisa comum e as “garantias fundamentais” de cada um”.
Os síndicos devem estar atentos as responsabilidades previstas no artigo 1.348 CC, cabendo a ele cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia (inciso V). Diante da ocorrência de uma irregularidade nesse sentido, cabe ao síndico tomar as medidas necessárias para coibir a prática indevida, quer seja pela via extrajudicial ou até mesmo judicial, garantindo assim os direitos dos demais condôminos, podendo ser responsabilizado nos casos de omissão.
Assim, não resta dúvidas de que tal modalidade de contrato atípico de hospedagem estabelecido por aplicativos, como o Airbnb, deve estar devidamente previsto no regimento interno do condomínio, podendo o assunto ser discutido em uma assembleia geral extraordinária, ficando a cargo dos proprietários decidirem sobre o tema.
Para tratar desse e de outros assuntos relacionados a área civil, fale com a advogada Dra. Renata Tavares Garcia Ricca.
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